Image by F. Muhammad from Pixabay
Legea Nordis a fost adoptată de Parlamentul României și promite să schimbe radical modul în care se cumpără și se vând locuințe în proiectele rezidențiale noi. După ani întregi în care mii de români au rămas fără bani sau fără locuințele promise, noua lege impune reguli stricte pentru dezvoltatori și mai multă protecție pentru clienți.
Una dintre cele mai importante prevederi ale Legii Nordis este limitarea avansurilor pe care dezvoltatorii le pot solicita de la cumpărători. Astfel, rezervarea unei locuințe nu mai poate depăși 5% din valoarea totală a imobilului, iar perioada de rezervare este limitată la maximum 60 de zile.
Dacă în acest termen nu se semnează contractul de vânzare-cumpărare, din vina dezvoltatorului, sumele trebuie returnate integral cumpărătorului în cel mult 30 de zile.
Mai mult, toate sumele plătite de clienți trebuie depuse într-un cont bancar separat, deschis exclusiv pentru acel proiect imobiliar. Astfel, dezvoltatorul nu mai poate folosi banii din avansuri pentru alte investiții sau pentru acoperirea datoriilor din alte proiecte.
„Preapartamentarea” devine obligatorie
O altă noutate introdusă de lege este conceptul de „preapartamentare”. Fiecare locuință vândută „pe hârtie” trebuie să fie identificată distinct în documentația cadastrală, încă din faza de proiect.
Această măsură are scopul de a elimina cazurile de vânzare multiplă a aceluiași apartament, o practică întâlnită frecvent în ultimii ani în dezvoltările imobiliare speculative.
În plus, legea prevede sancțiuni dure pentru cei care încalcă regulile: amenzi de până la 1% din cifra de afaceri pentru dezvoltatorii care folosesc banii cumpărătorilor în alte scopuri decât construirea imobilului promis.
Ce avans maxim vor putea cere dezvoltatorii pentru locuințe
Unul dintre cele mai importante articole din Legea Nordis vizează plafonarea strictă a avansurilor pe care dezvoltatorii le pot solicita cumpărătorilor. Astfel, pentru prima dată în România, legea stabilește etape clare de plată, legate direct de progresul fizic al construcției.
La momentul rezervării locuinței, dezvoltatorul poate solicita cel mult 5% din valoarea totală a imobilului, sumă care se consideră avans de rezervare și se scade ulterior din prețul final. Perioada de rezervare este limitată la 60 de zile, iar dacă nu se semnează contractul de vânzare-cumpărare din vina dezvoltatorului, acesta este obligat să restituie integral banii în termen de 30 de zile calendaristice.
După semnarea antecontractului, plățile pot continua doar pe baza etapelor efective de construcție, conform următoarei grile:
Până la 25% din valoare, după finalizarea structurii de rezistență a clădirii;
Încă 20%, după finalizarea instalațiilor interioare (sanitare, electrice și termice);
Încă 20%, în momentul în care finisajele interioare și exterioare sunt aproape finalizate;
Restul de 30% se achită la semnarea contractului final de vânzare-cumpărare, adică după recepția și intabularea locuinței.
În total, dezvoltatorii nu mai pot încasa mai mult de 70% din prețul apartamentului înainte de finalizare, ceea ce oferă o garanție solidă pentru cumpărători.
Prin această nouă structură, clienții vor plăti doar pentru lucrările efectiv realizate, nu pentru promisiuni. Legea urmărește să elimine riscurile ca banii cumpărătorilor să fie direcționați către alte proiecte și să crească nivelul de siguranță în piața imobiliară.
„Este o măsură de echilibru între interesele clienților și nevoile dezvoltatorilor. Banii pot fi încasați doar pe măsura progresului construcției, ceea ce aduce mai multă transparență și încredere în tranzacțiile imobiliare”, a explicat unul dintre inițiatorii proiectului.
Ce câștigă clienții
Pentru cumpărătorii care visează la un apartament nou, Legea Nordis aduce siguranță și predictibilitate.
Avansurile sunt limitate, astfel încât pierderile financiare sunt minime în cazul în care proiectul nu se mai realizează.
Banii sunt protejați prin conturile separate.
Contractele de rezervare devin mai clare și mai transparente.
Fiecare apartament este individualizat juridic, eliminând riscul unor fraude.
„Este pentru prima dată când statul impune reguli clare care protejează clienții, nu doar dezvoltatorii. Practic, oamenii nu mai plătesc pe promisiuni, ci pe etape reale de construcție”, au declarat surse din comisia parlamentară care a inițiat legea.
Ce înseamnă pentru dezvoltatori
Pentru dezvoltatori, legea aduce o nouă disciplină financiară. Ei vor fi obligați să lucreze transparent și să demonstreze progresul lucrărilor înainte de a încasa tranșe suplimentare.
Asta înseamnă că dezvoltatorii mici sau cei fără capital propriu consistent vor fi nevoiți să se reorganizeze, iar cei mari vor avea de respectat proceduri suplimentare de audit și raportare.
Deși unii consideră noile reguli restrictive, alții le văd ca pe o șansă de a curăța piața de proiectele nesigure și de a crește încrederea cumpărătorilor.
„Legea Nordis va separa dezvoltatorii serioși de cei oportuniști. Clienții vor ști exact unde ajung banii lor, iar piața va deveni mai stabilă pe termen lung”, spun reprezentanții Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari.
Impactul asupra pieței imobiliare
Specialiștii estimează că efectele se vor vedea rapid. Încrederea cumpărătorilor ar putea crește, iar proiectele solide vor avea de câștigat. Totuși, finanțarea noilor construcții ar putea deveni mai dificilă pentru dezvoltatorii fără capital propriu, ceea ce ar putea duce la o ușoară creștere a prețurilor în următoarele luni.
Pe termen lung, însă, legea este privită ca un pas firesc spre o piață imobiliară matură, unde riscurile sunt mai bine controlate, iar tranzacțiile mai transparente.
Legea Nordis marchează începutul unei noi ere pentru piața imobiliară românească.
Clienții sunt mai bine protejați, iar dezvoltatorii sunt obligați să fie corecți și transparenți. Este o schimbare care aduce ordine într-un domeniu marcat prea des de promisiuni nerespectate și proiecte neterminate.
Pentru cumpărători, e momentul să verifice dacă proiectul dorit respectă noile reguli. Pentru dezvoltatori, e timpul să demonstreze că pot construi încredere, nu doar clădiri.